Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin para ödemek yerine arsasındaki belirli payları yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin ise proje ve sözleşmeye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” adı da kullanılır.
Bu model, arsanın ekonomik olarak değerlendirilmesini sağlayabilir. Buna karşılık yanlış hazırlanmış bir sözleşme; tapu kaybı, yıllarca tamamlanmayan inşaat, düşük nitelikli malzeme, eksik bağımsız bölüm, iskân sorunu ve üçüncü kişilerle tapu uyuşmazlığı gibi ağır sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle yalnızca daire paylaşım oranının belirlenmesi yeterli değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Sözleşmede iki temel edim bulunur. Yüklenici, imar mevzuatına ve kararlaştırılan projeye uygun bir yapı meydana getirip arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri teslim eder. Arsa sahibi ise bunun karşılığında kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devreder veya devretmeyi taahhüt eder.
Bu yapı, kanunda tek başına özel bir sözleşme türü olarak bütün ayrıntılarıyla düzenlenmemiştir. Taşınmaz devri veya satış vaadi ile eser sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşıyan karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, taşınmaz devrine ilişkin şekil kuralları ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir.
Sözleşme hangi şekilde yapılmalıdır?
Sözleşme, arsa payının devrini veya ileride devredilmesine ilişkin taahhüdü içerdiğinden resmî şekil önem taşır. Taşınmaz satış vaadi içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Arsa payının doğrudan devredildiği işlemler ise tapu sicil müdürlüğündeki resmî işlemle gerçekleştirilir.
Sadece taraflar arasında imzalanmış adi yazılı bir metne güvenmek ciddi geçerlilik ve ispat sorunları yaratabilir. Sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren ek protokollerin de ilk sözleşmenin tabi olduğu şekle uygun hazırlanması gerekir. Daire numaraları, paylaşım oranı, teslim tarihi veya devir takvimi gibi temel konuların sonradan basit bir belgeyle değiştirilmesi yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.
Şekle aykırılığın sonuçları her dosyada aynı biçimde doğmayabilir. Tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirmesi ve sonradan geçersizlik iddiasında bulunulmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmaması gibi istisnai durumlar yargısal değerlendirme gerektirir. Bu ihtimal, baştan usulüne uygun sözleşme yapmamanın güvenli olduğu anlamına gelmez.
Tapuya şerh neden önemlidir?
Usulüne uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından koruma sağlar.
Bununla birlikte şerh, tek başına mülkiyet devri değildir ve sözleşmedeki bütün riskleri ortadan kaldırmaz. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, tedbir, intifa, aile konutu şerhi ve diğer sınırlamalar ayrıca incelenmelidir. Şerhin süresi ve terkin koşulları da sözleşme ve mevzuat birlikte değerlendirilerek takip edilmelidir.
Sözleşmeden önce hangi araştırmalar yapılmalıdır?
İmza öncesi yalnızca müteahhidin sunduğu proje görsellerine bakılması yeterli değildir. Arsa ve yüklenici yönünden ayrı inceleme yapılmalıdır.
Arsa bakımından güncel tapu kaydı, malik ve paydaşlar, takyidatlar, imar durumu, yapılaşma koşulları, yola veya kamu hizmetine ayrılan alanlar, kot ve zemin durumu, ruhsat alınmasına engel olabilecek hususlar araştırılmalıdır. Bütün maliklerin sözleşmeye katılımı veya geçerli temsil yetkisi özellikle kontrol edilmelidir.
Yüklenici bakımından şirket kayıtları, temsile yetkili kişiler, devam eden ve tamamlanan projeler, mali kapasite, borçluluk ve icra durumu, teknik kadro, yapı müteahhitliği yetki belgesi ve benzer iş deneyimi incelenmelidir. Yalnızca şirketin sermaye miktarına veya reklamlarına güvenilmemelidir.
Arsa payı baştan tamamen devredilmeli mi?
Arsanın veya yükleniciye bırakılacak payların tamamının işe başlanmadan devredilmesi, arsa sahibi açısından yüksek risk oluşturur. Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, payları üçüncü kişilere devretmesi ya da paylar üzerine finansman amacıyla ipotek kurulması hâlinde uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir.
Daha kontrollü yöntem, arsa payı devirlerinin inşaat seviyelerine bağlanmasıdır. Örneğin ruhsatın alınması, temel üstü seviyesi, kaba inşaatın bitirilmesi, ince işlerin tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması gibi nesnel aşamalar belirlenebilir. Her aşamanın gerçekleştiği teknik raporla doğrulandıktan sonra ilgili payın devri yapılabilir.
Teminat ipoteği, banka teminat mektubu veya başka güvenceler kararlaştırılacaksa bunların miktarı, süresi, paraya çevrilme koşulları ve teminatın ne zaman çözüleceği açıkça yazılmalıdır. Güvence görünümü veren fakat fiilen kullanılamayan hükümler arsa sahibini korumaz.
Bağımsız bölüm paylaşımı nasıl yazılmalıdır?
“Dairelerin yarısı arsa sahibine aittir” gibi genel bir ifade yeterli değildir. Hangi blokta, hangi katta, hangi cephede ve hangi bağımsız bölümün kime bırakılacağı açıkça gösterilmelidir.
Paylaşım cetvelinde bağımsız bölüm numarası, kullanım türü, yaklaşık net ve brüt alan, arsa payı, kat, cephe, eklentiler, otopark ve depo hakları yer almalıdır. Onaylı projede numaraların değişmesi ihtimaline karşı yeni numaralarla eski paylaşımın nasıl eşleştirileceği de düzenlenmelidir.
Emsal artışı, proje tadilatı veya belediye uygulaması sonucunda ek bağımsız bölüm doğarsa kime ait olacağı; toplam inşaat alanı azalırsa eksilmenin taraflara nasıl yansıtılacağı önceden kararlaştırılmalıdır. Aksi hâlde projenin en değerli bölümleri üzerinde uyuşmazlık çıkabilir.
Teknik şartnamede neler bulunmalıdır?
Teknik şartname, sözleşmenin ekinde ve ayrılmaz parçası olarak düzenlenmelidir. “Birinci sınıf malzeme” veya “lüks işçilik” gibi ölçülemeyen ifadeler tek başına yeterli değildir.
Taşıyıcı sistem, beton ve donatı standartları, yalıtım, cephe, çatı, pencere, kapı, zemin, ısıtma, elektrik ve mekanik tesisat, asansör, yangın sistemi, ortak alanlar, peyzaj ve otopark için uygulanabilir teknik özellikler yazılmalıdır. Gerekli görülen ürünlerde marka, model, performans sınıfı veya muadil ürünün hangi ölçüte göre kabul edileceği belirtilmelidir.
Malzeme değişikliğinin ancak yazılı onayla yapılabileceği; numune, fatura ve uygunluk belgelerinin saklanacağı; arsa sahibinin veya teknik temsilcisinin denetim hakkı bulunduğu düzenlenebilir. Denetim hakkı, yüklenicinin kanuni ve sözleşmesel sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Ruhsat, teslim ve iskân tarihleri nasıl belirlenmelidir?
Tek bir “inşaat 24 ayda bitecektir” cümlesi uygulamada yetersiz kalabilir. Sürecin başlangıç noktası ve ara aşamaları ayrı ayrı belirlenmelidir.
Arsanın teslimi, proje onayı, yapı ruhsatı başvurusu ve ruhsatın alınması için ayrı süreler; temel, kaba inşaat, ince işler, çevre düzenlemesi ve yapı kullanma izin belgesi için ayrı tarihler öngörülebilir. Süre uzatımı doğuran olaylar ve uzatımın hesaplanma yöntemi açık olmalıdır.
Teslimin yalnızca anahtar bırakılmasıyla gerçekleşmiş sayılıp sayılmayacağı netleştirilmelidir. Uygulamada arsa sahibini koruyan yaklaşım; bağımsız bölümlerin sözleşme ve projeye uygun tamamlanması, ortak alanların kullanılabilir olması, eksik ve ayıpların tutanakla belirlenmesi ve yapı kullanma izin belgesinin alınması gibi ölçütleri teslim şartına bağlamaktır.
Gecikme hâlinde kira ve cezai şart
Yüklenicinin gecikmesi hâlinde ödeyeceği kira bedeli, cezai şart ve diğer tazminat kalemleri açık biçimde düzenlenmelidir. Kira yardımının başlangıç tarihi, ödeme günü, artış yöntemi ve ne zamana kadar süreceği belirtilmelidir.
Cezai şartın günlük veya aylık tutarı, hangi gecikme için uygulanacağı ve teslimin ihtirazi kayıtla kabul edilmesinin bu haktan feragat sayılıp sayılmayacağı düzenlenmelidir. Aşırı cezai şartın hâkim tarafından indirilmesi ve tacirler bakımından farklı kuralların gündeme gelmesi mümkündür.
Sözleşmede ceza bulunmaması, şartları varsa gecikme nedeniyle zarar talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak talebin türü ve ispatı somut olaya göre değişir.
Yüklenici işe başlamaz veya inşaatı durdurursa ne olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanıyabilir.
Genel temerrüt hükümleri kapsamında aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek zararın giderilmesi veya sözleşmeden dönme seçenekleri gündeme gelebilir. Bazı hakların kullanılması için yükleniciye uygun süre verilmesi ve iradenin doğru biçimde bildirilmesi gerekir. Süre verilmesine gerek olmayan hâller ayrıca değerlendirilir.
İnşaat belirli bir seviyeye geldikten sonra sözleşmenin sona erdirilmesi, yalnızca bir fesih bildirimi meselesi değildir. Tasfiye şekli, tamamlanma oranı, yükleniciye devredilen paylar, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve mevcut yapının hukuki durumu birlikte ele alınır.
Ayıplı veya eksik inşaatta arsa sahibinin hakları
Teslim edilen yapı sözleşmeye, projeye veya teknik şartnameye uygun değilse ayıplı ifa gündeme gelebilir. Arsa sahibi teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri incelemeli ve açık ayıpları uygun sürede bildirmelidir. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar da gecikmeksizin ihbar edilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesindeki koşullara göre sözleşmeden dönme, ayıp oranında indirim veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım istenebilir. Genel hükümlere göre tazminat hakkı da saklıdır. Yapının arsa üzerinde bulunması ve kaldırılmasının aşırı zarar doğurması, dönme hakkının kullanımını sınırlayabilir.
Ayıp ihbarının noter aracılığıyla veya ispatlanabilir başka bir yöntemle yapılması; fotoğraf, video, teknik rapor ve teslim tutanağının korunması önemlidir. Taşınmaz yapılardaki ayıplara ilişkin taleplerde kural olarak teslimden başlayan beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda ise yirmi yıllık zamanaşımı düzenlemesi dikkate alınır. Somut talebin farklı bir zamanaşımına tabi olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.
Sözleşmenin feshi ve tapuların geri alınması
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde “fesih” veya “dönme” sonucu, inşaatın seviyesi ve uyuşmazlığın niteliğine göre geçmişe ya da ileriye etkili tasfiye tartışmalarını doğurabilir. Bu ayrım, yüklenicinin yaptığı imalat karşılığında hak kazanıp kazanmadığını ve devredilmiş arsa paylarının durumunu doğrudan etkiler.
Yükleniciye devredilen payların üçüncü kişilere aktarılmış olması hâlinde tapu iptali ve tescil talepleri daha karmaşık hâle gelir. Üçüncü kişinin yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkına dayanarak pay veya bağımsız bölüm edinmesi ile tapu siciline güvenerek başka bir kişiden edinmesi aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
Bu nedenle arsa paylarının kademeli devri, tapuya şerh, devir kısıtları ve teminat hükümleri sözleşmenin başında planlanmalıdır. Uyuşmazlık çıktıktan sonra yalnızca “sözleşmeyi feshettim” demek tapu kayıtlarını kendiliğinden eski hâline getirmez.
Yükleniciden daire alan üçüncü kişiler neye dikkat etmelidir?
İnşaat hâlindeki bir projeden yükleniciye düşen bağımsız bölümü alan kişi, yalnızca satış sözleşmesini değil arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ana sözleşmeyi de incelemelidir. Yüklenicinin bağımsız bölüme hangi aşamada hak kazanacağı ve kendi edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenmelidir.
Tapu kaydı, ana sözleşme ve şerhler; ruhsat ve onaylı proje; inşaat seviyesi; yükleniciye yapılmış pay devri; taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler birlikte kontrol edilmelidir. Henüz tapusu oluşmamış veya yüklenicinin hak edişine bağlanmış bir bölüm için ödeme yapmak yüksek risk taşıyabilir.
Vekâletname verirken nelere dikkat edilmelidir?
Yükleniciye veya onun belirlediği kişilere çok geniş ve süresiz vekâletname verilmesi arsa sahibi açısından risklidir. Vekâletin hangi ruhsat, proje, kat irtifakı ve tapu işlemlerinde kullanılabileceği tek tek belirtilmelidir.
Bağımsız bölüm satışı, ipotek kurulması, kredi kullanılması, sulh, ibra, başkasını tevkil ve sözleşme değişikliği gibi yetkiler ihtiyaç yoksa verilmemelidir. Verilecekse sınırları, süresi ve kullanılma koşulları açıkça belirlenmelidir. Vekâletnamenin sona erdirilmesinin geçmişte yapılmış işlemleri otomatik olarak ortadan kaldırmayacağı unutulmamalıdır.
Vergi, harç ve giderler kime aittir?
Noter giderleri, tapu harçları, proje ve ruhsat giderleri, yapı denetim bedelleri, vergi ve sigorta yükümlülükleri, abonelikler, kat irtifakı ve kat mülkiyeti masrafları sözleşmede kalem kalem paylaştırılmalıdır.
Tarafların kendi aralarındaki gider paylaşımı, vergi idaresine ve diğer kamu kurumlarına karşı kanundan doğan sorumluluğu her zaman değiştirmez. İşlemin KDV, gelir veya kurumlar vergisi ve değer artış kazancı sonuçları; arsa sahibinin gerçek kişi ya da ticari işletme olması ve işlemlerin devamlılığı gibi ölçütlere göre değişebilir. Vergisel değerlendirme mali müşavir desteğiyle ayrıca yapılmalıdır.
Uyuşmazlıkta görevli mahkeme ve arabuluculuk
Görevli mahkeme; tarafların sıfatına, uyuşmazlığın ticari veya tüketici işlemi olup olmadığına ve ileri sürülen talebe göre belirlenir. Her kat karşılığı inşaat uyuşmazlığının otomatik olarak tüketici mahkemesinde veya ticaret mahkemesinde görüleceği söylenemez.
Dava öncesi arabuluculuk zorunluluğu da talebin niteliğine bağlıdır. Ticari para alacağı veya tüketici uyuşmazlığı gibi dava şartı arabuluculuk kapsamına giren talepler bulunabilir. Tapu iptali ve tescil, aynen ifa, fesih ve tazminat taleplerinin birlikte ileri sürülmesi hâlinde görev ve dava şartları dosya özelinde incelenmelidir.
Sözleşmede bulunması gereken başlıca hükümler
Sağlam bir sözleşmede en az şu konular açıkça düzenlenmelidir:
- Arsanın tapu ve imar bilgileri ile mevcut takyidatlar
- Tarafların ve temsilcilerin kimlik ile yetki bilgileri
- Onaylı projeye esas paylaşım ve bağımsız bölüm cetveli
- Net ve brüt alanların hesap yöntemi
- Teknik şartname ve malzeme değişikliği prosedürü
- Ruhsat, inşaat ve iskân için aşamalı takvim
- Arsa paylarının hak edişe bağlı devir planı
- Teminat, ipotek ve güvence hükümleri
- Kira yardımı, gecikme tazminatı ve cezai şart
- Eksik ve ayıplı işlerin tespiti ile giderilme süreci
- Proje değişikliği, emsal artışı ve ek bağımsız bölümlerin paylaşımı
- Vergi, harç, sigorta ve diğer giderlerin paylaşımı
- Vekâlet yetkilerinin sınırları
- Yüklenicinin üçüncü kişilere satış ve temlik koşulları
- Mücbir sebep ve süre uzatımı ölçütleri
- Sözleşmenin sona ermesi ve tasfiye yöntemi
- Tebligat adresleri, delil düzeni ve uyuşmazlık çözümü
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini bütün arsa sahipleri imzalamalı mı?
Sözleşmenin tüm taşınmazı ve payları kapsaması amaçlanıyorsa bütün maliklerin katılımı veya geçerli temsil yetkisi gerekir. Bir paydaşın kendi payı üzerinde işlem yapabilmesi, projenin tüm arsa üzerinde uygulanabileceği anlamına gelmez.
Sözleşme noterde yapılınca bütün riskler biter mi?
Hayır. Noterlik şekil ve belgelendirme bakımından önemlidir; ancak imar uygunluğu, yüklenicinin mali gücü, teknik şartname, teminat ve devir takvimi ayrıca incelenmelidir.
Müteahhit sözleşmedeki daire yerine başka daire verebilir mi?
Kural olarak tek taraflı değişiklik yapılamaz. Proje zorunluluğu nedeniyle değişiklik gerekirse yeni bölümün değeri, konumu ve alanı gözetilmeli; değişiklik usulü sözleşmeye uygun ve gerektiğinde resmî şekilde yapılmalıdır.
İnşaat bitmiş ancak iskân alınmamışsa teslim gerçekleşmiş sayılır mı?
Cevap sözleşmedeki teslim tanımına ve somut duruma bağlıdır. Anahtar teslimi fiilî kullanımı sağlayabilir; fakat yapı kullanma izin belgesinin alınmaması sözleşmeye aykırılık ve zarar taleplerine yol açabilir. En güvenli yöntem, iskân yükümlülüğünü ve sonucunu sözleşmede açıkça düzenlemektir.
Arsa sahibi inşaat sürerken sözleşmeden dönebilir mi?
Kanundaki ve sözleşmedeki koşullar oluşmuşsa mümkün olabilir. Ancak tamamlanma oranı, yüklenicinin kusuru, verilen ek süreler, devredilmiş tapular ve üçüncü kişilerin hakları incelenmeden tek taraflı işlem yapılması yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.
Müteahhitten daire alan kişinin tapusu iptal edilebilir mi?
Bazı durumlarda bu risk vardır. Sonuç; yüklenicinin ana sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğine, edinimin dayanağına, tapu kayıtlarına ve üçüncü kişinin hukuki durumuna göre belirlenir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en kritik noktası, yalnızca arsa sahibine kaç daire kalacağı değildir. Arsa paylarının ne zaman devredileceği, yüklenicinin hangi teminatları vereceği, projenin nasıl denetleneceği ve gecikme veya fesih hâlinde tapuların nasıl korunacağı birlikte planlanmalıdır.
Sözleşme imzalanmadan önce tapu ve imar incelemesi yapılması, paylaşım cetveli ile teknik şartnamenin mimari projeyle karşılaştırılması ve her paydaşın hukuki durumunun ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut sözleşme, arsa ve taraf belgeleri incelenmeden hukuki görüş yerine geçmez.
Hukuki dayanaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — özellikle m. 112–126 ve 470–478
