Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i…

Miras kalan bir evin satılmasında anlaşamamak, ortak alınan bir arsayı paylaşamamak veya hisseli taşınmazın kullanımında sorun yaşamak, ortaklığın giderilmesi davasını gündeme getirebilir. Uygulamada “izale-i şüyu” olarak da bilinen bu dava, birlikte mülkiyeti sona erdirerek her ortağın hakkına kavuşmasını amaçlar. Ancak dava açılması, taşınmazın her durumda hemen satılacağı anlamına gelmez. Önce arabuluculuk, ardından paylaşmanın hangi yöntemle yapılabileceği değerlendirilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu mal üzerindeki ortaklığın aynen paylaşım veya satış bedelinin bölüşülmesi yoluyla sona erdirilmesidir. Taşınmazlar bakımından ev, arsa, işyeri ve tarla sık karşılaşılan örneklerdir. Taşınır mallar da bu uyuşmazlığın konusu olabilir.

Paylı mülkiyette her paydaşın oranı bellidir. Miras ortaklığında görülen elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların hakkı, paylaşım gerçekleşinceye kadar terekeye birlikte yönelir. Bu ayrım; tarafların belirlenmesini, paylaşım talebinin kapsamını ve bedelin dağıtılmasını etkiler. Temel düzenlemeler Türk Medeni Kanunu’nun 642, 698 ve 699. maddelerinde yer alır.

Kimler dava açabilir? Bütün hissedarların onayı gerekir mi?

Kural olarak ortaklardan biri tek başına paylaşım talep edebilir. Payının küçük olması bu hakkı ortadan kaldırmaz; çoğunluğun satış istememesi de tek başına davayı engellemez. Bununla birlikte kanundan veya geçerli bir hukuki işlemden doğan ortaklığı sürdürme yükümlülüğü, malın sürekli bir amaca özgülenmesi ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenmesi gibi sınırlamalar ayrıca incelenir.

Davada bütün ortakların yer alması gerekir. Davacı olmayan diğer ortaklar davalı gösterilir. Bir ortak vefat etmişse mirasçıları belirlenmeli, mirasçılık belgeleri ve nüfus kayıtları değerlendirilmelidir. Eksik tarafla yola çıkılması, tebligat ve taraf teşkili işlemlerinin uzamasına neden olabilir.

Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu düzenleme 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır.

Arabuluculukta bir ortağın diğerlerinin payını satın alması, malın birlikte satılması veya hukuken mümkün bir paylaşım üzerinde anlaşılması değerlendirilebilir. Başvuru zorunluluğu, anlaşma zorunluluğu değildir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna gidilebilir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şekil şartları, yasal sınırlamalar ve icra edilebilirlik şerhi ayrıca gözetilmelidir.

Arabuluculuğa hiç başvurmadan dava açılması ile başvuru yapıldığı hâlde son tutanağın dilekçeye eklenmemesi farklı usul sonuçları doğurur. Bu nedenle başvuru kayıtları ve son tutanak dava hazırlığında birlikte kontrol edilmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmazın bulunduğu dosyalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesindeki düzenleme dikkate alınır.

Örneğin tarafların Ankara’da yaşaması, başka bir ilde bulunan taşınmaz için davanın mutlaka Ankara’da açılmasını sağlamaz. Başvurulacak adliye, taşınmazın bulunduğu yer ve yargı çevresi üzerinden belirlenir.

Aynen taksim mi, satış mı?

Aynen taksim, malın hukuken ve fiilen bölünerek ortaklara ayrı mülkiyetler hâlinde verilmesidir. Mahkeme; taşınmazın niteliğini, yüzölçümünü, pay oranlarını, imar durumunu ve bölünmenin değer üzerindeki etkisini inceler. Bölümler arasındaki değer farkının para ile dengelenmesi de mümkün olabilir.

Her taşınmaz bölünmeye uygun değildir. Tek bir bağımsız bölümün odalarını hissedarlara ayırmak, tapuda bağımsız mülkiyet yaratmak anlamına gelmez. Tarım arazilerinde ise özel mevzuattaki bölünme sınırlamaları ayrıca önem taşır.

Aynen paylaşım koşulları oluşmuyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Bir ortağın satış talep etmesi, diğer ortağın aynen paylaşım talebinin değerlendirilmesini önlemez. Sonuç, talepler ve teknik inceleme birlikte ele alınarak belirlenir.

Satış yalnızca hissedarlar arasında yapılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu rıza yoksa satışın sadece aile içinde veya hissedarlar arasında gerçekleşeceği varsayılmamalıdır.

Satış kararı sonrasında satış memurluğu aşaması gelir. Kıymet takdiri, ilan, artırma ve bedelin dağıtılması ayrı işlemlerdir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesi gereğince satışta İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. Ortaklar da ilgili şartları yerine getirerek artırmaya katılabilir; paydaş olmak taşınmazı kendiliğinden edinme hakkı vermez.

Miras kalan evde tapu intikali yapılmadan dava açılabilir mi?

Miras, ölümle birlikte mirasçılara geçer. Tapuda taşınmazın hâlâ mirasbırakan adına kayıtlı olması, paylaşım talebinin hiçbir şekilde ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez. Bununla birlikte mirasçılık sıfatı, tüm mirasçılar, paylar ve tapu kaydı açıklığa kavuşturulmalıdır.

Mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı ve varsa sonradan vefat eden mirasçılara ait belgeler birlikte incelenmelidir. Tapu intikali ile mirasın paylaşılması aynı işlem değildir: intikal, tek başına hangi mirasçının hangi taşınmazı alacağını belirlemez.

Mirasçılık ve pay oranları hakkında tamamlayıcı bilgi için sitemizdeki “Miras Hukuku ve Mirasta Mal Paylaşımı” yazısı da incelenebilir.

Dava için hangi belgeler hazırlanmalıdır?

Hazırlıkta taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri; güncel tapu kaydı; ortakların kimlik ve adres bilgileri; arabuluculuk son tutanağı; miras söz konusuysa mirasçılık belgeleri önem taşır. Varsa paylaşım anlaşmaları, imar belgeleri ve taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer değer unsurlarına ilişkin belgeler de değerlendirilir.

Dilekçede ortaklığın kaynağı ve istenen paylaşım biçimi somutlaştırılmalıdır. Dosyanın özelliklerine göre ek belge ve araştırma gerekebileceği için yalnızca standart bir dilekçe örneğiyle ilerlemek yeterli olmayabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Her dosya için geçerli bir bitiş süresi yoktur. Ortak sayısı, yurt dışı tebligatları, mirasçılık bilgilerinin tamamlanması, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu başvuruları süreyi etkiler. Satış yapılacaksa yargılama sonrasındaki satış aşaması da toplam süreye eklenir.

Bu nedenle “dava birkaç ayda biter ve para hemen ödenir” şeklinde kesin bir beklenti doğru değildir. Süre değerlendirmesi, dosyanın bulunduğu aşama ve tamamlanması gereken işlemler üzerinden yapılmalıdır.

2026 yılında dava masrafları nasıl belirlenir?

Masraflar; başvuru ve karar harçları, tebligat, keşif, bilirkişi, satış işlemleri ve varsa avukatlık ücretinden oluşabilir. Taşınmaz ve taraf sayısı ile dosyanın kapsamı toplam gideri değiştirir. Dava açılırken yatırılan avans, sürecin tamamının kesin maliyeti değildir.

Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin hükmettiği vekâlet ücreti farklı kalemlerdir. Hesaplamada işlem tarihinde yürürlükteki harç ve ücret tarifeleri esas alınmalıdır. Dosya görülmeden tek bir “2026 toplam dava bedeli” vermek yanıltıcı olur.

Sık sorulan sorular

Bir mirasçı satmak istemezse diğerleri tamamen çaresiz mi kalır?

Hayır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde arabuluculuk ve ardından ortaklığın giderilmesi yolu değerlendirilebilir. Ancak paylaşım hakkının somut olaydaki şartları ve sınırlamaları incelenir.

Evde bir hissedarın oturması davayı engeller mi?

Tek başına fiilî kullanım ortaklığın sona erdirilmesi talebini ortadan kaldırmaz. Kullanım nedeniyle doğabilecek bedel veya tazminat talepleri ise ayrı koşullara bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası kiracıyı otomatik olarak çıkarır mı?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi, tek başına tahliye kararı değildir. Kira ilişkisinin ve satışın sonuçları kendi hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Satış bedeli her zaman eşit mi bölünür?

Hayır. Dağıtımda mülkiyet payları ve mirasçılık durumu esas alınır. Yapı, ağaç gibi muhdesata ilişkin haklar ve diğer hukuki yükler dağıtımı etkileyebilir.

Avukat tutmak zorunlu mu?

Kural olarak kişi davasını kendisi takip edebilir. Bununla birlikte tüm tarafların belirlenmesi, paylaşım talebinin kurulması ve satış işlemlerindeki sürelerin takibi hukuki değerlendirme gerektirir.

Başvurmadan önce değerlendirilmesi gerekenler

Önce tapu ve mirasçılık kayıtları netleştirilmeli, ardından anlaşmalı çözümün ekonomik sonucu ile dava ve satış seçeneği karşılaştırılmalıdır. Özellikle aileden kalan taşınmazlarda bir payın satın alınması veya birlikte satış yapılması, tarafların iradesi uygunsa uyuşmazlığı daha erken sona erdirebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlık; tapu kayıtları, tarafların hukuki durumu ve ilgili belgeler birlikte incelenerek değerlendirilmelidir.

İlgili yazı: Miras Hukuku ve Mirasta Mal Paylaşımı